Что надо знать о праве собственности на недвижимость

Владеть недвижимостью — неотъемлемое право граждан. Как его получить и не утратить, рассмотрим в материале.

История

Понятие «право на недвижимое имущество» существовало еще в древности. В частности, оно было прописано в системе знаменитого римского права еще до нашей эры. На Руси оно также существовало, однако документально подтвержденные факты имеются лишь после распространения письменности, что произошло только после Крещения. С течением времени законодательство в сфере вещного права все больше развивалось, усложнялось и конкретизировалось, особенно начиная с 18 века. Не останавливается этот процесс и по сей день. В новейшей истории жители России получили право быть собственниками недвижимости со стартом всеобщей приватизации, запущенной практически перед распадом Советского Союза. К слову, срок бесплатной приватизации почти для всех россиян обещают прекратить к 1 марта 2017 года. Продлят ее лишь для отдельных категорий граждан.

Возникновение права

Получить право собственности на недвижимость можно несколькими способами. Самые частые из них — это покупка, приватизация, самостоятельное строительство, кооперативное строительство, получение в дар, по наследству.

Собственником может быть любое лицо, в том числе и не достигшее 18-летнего возраста. Только в этом случае при необходимости за ребенка действия совершают его законные представители — родители или опекуны.

Стоит обратить внимание, что право собственности на недвижимость возникает только в момент регистрации этого права в Едином государственном реестре. Таким образом, какие бы договоры вы с продавцом не заключали, они будут недействительны, пока не будет отметки в реестре. А с 1 января этого года бумажные свидетельства о собственности и вовсе уходят в прошлое.

Виды собственности

Право собственности на недвижимость может быть разным. Если владелец — одно лицо, то говорится об индивидуальной собственности. По закону, собственник недвижимости может распоряжаться ей как угодно. Конечно, не выходя за правовые рамки.

В случае, когда несколько лиц (физических или юридических) договорились приобрести недвижимость и заранее расписали, кому какой процент от общей площади полагается, то в этом случае собственность долевая. Подвид долевой собственности — собственность совместная. От предыдущего варианта она отличается тем, что тут стороны перед покупкой заранее не договариваются об объеме владения. В таком случае доли автоматически делятся на равные части по числу собственников. Обычно это происходит при приватизации жилья или покупке в браке. Хотя супруги заранее могут договориться, в равных частях они будут владеть недвижимостью, или нет.

Когда один из владельцев хочет продать свою долю, то он должен получить на это письменное согласие других собственников. Также стоит учесть, что другие собственники имеют право преимущественной покупки доли. А вот дарить свою долю можно без согласия других собственников.

Как не потерять право собственности

Приобретение недвижимости всегда связано с крупными материальными затратами, и будет очень обидно оказаться без денег и без недвижимости. А такое вполне возможно при определенных обстоятельствах. Для защиты от подобного развития событий существует титульное страхование. Титул — это документ, который доказывает, что то или иное лицо является собственником недвижимости и имеет право владения им. В случае утери титула неудавшийся собственник недвижимости получает компенсацию от страховой компании.

Итак, в каких случаях можно лишиться свежеприобретенной квартиры, дома или другой недвижимости? Допустим, продается квартира, у которой несколько собственников. Часто нечистые на руку люди «забывают» известить о продаже одного из собственников, находящегося в местах лишения свободы. А, между тем, лишение свободы не мешает человеку владеть имуществом. В результате человек возвращается из исправительного учреждения, пишет заявление о том, что он не давал своего согласия на продажу недвижимости, и сделка признается недействительной. В результате покупатель теряет приобретенное имущество и деньги, потому они, как правило, уже потрачены.

Второй распространенный способ — продажа квартиры, в момент приватизации которой не были учтены права несовершеннолетних детей. Также вместо детей и приватизированной квартиры могут оказаться неучтенные наследники. В этом случае суд также изымет жилье у покупателя.

Третья распространенная причина — недееспособность продавца на момент совершения сделки. Нередки случаи, когда счастливому собственнику жилья приходит повестка в суд, на котором бывший владелец показывает соответствующую справку из психиатрической клиники и просит признать сделку недействительной. Суд встанет на сторону продавца и вернет ему жилище. А деньги? Деньги продавец успел потратить, но согласен ежемесячно перечислять на счет покупателя, допустим, часть от своей пенсии. Здесь лучше всегда перестраховываться и запрашивать у продавца справку о дееспособности, заверенную нотариусом. Часто это вызывает возмущение второй стороны, но повышает шанс не оказаться у разбитого корыта.

Четвертая причина — незаконность предыдущих сделок. Например, квартира была продана с использованием одной из перечисленных выше схем. Потом ее перепродали, и вдруг оказывается, что квартиру изначально нельзя было продавать. В этом случае пострадает последний покупатель, который вполне может быть добросовестным приобретателем.

Как можно убедиться, лишиться права собственности на недвижимость более чем реально. Поэтому при заключении сделок лучше заручиться помощью квалифицированного юриста или опытного риэлтора, а также не пожалеть денег на титульное страхование.