Как правило, большинство из нас обращается в банк за ипотечным займом, чтобы решить свои жилищные проблемы, и вопросом о сдаче залогового имущества не задается. Но бывают и другие ситуации, когда люди инвестируют в недвижимость, занимая у банка недостающую сумму для покупки квартиры, планируя в дальнейшем сдавать ее в аренду. Тем более что сегодня это может принести неплохой пассивный доход. И тогда возникает вопрос: можно ли сдавать квартиру в ипотеке?
Закон гласит
Федеральный закон «Об ипотеке» говорит - «Да». Заемщик имеет полное право распоряжаться собственным имуществом, в том числе и сдавать в аренду, главное не отходить от целей, для которых недвижимость приобреталась. То есть, для личного проживания, которое является основным условием кредитного договора, заключаемого в рамках ипотечного договора между заемщиком и кредитором.
Однако банки в вопросе сдачи залогового жилья в аренду во мнениях расходятся. Одни, и их единицы, предусматривают договором возможность сдавать ипотечное имущество, другие – категорически запрещают. Однако отметим, что п.2 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает залогодателю «извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы», в то время, как залогодержатель не имеет права претендовать на «эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»[1]. Дело в том, что и банки, и страховые компании не хотят подвергать залоговое жилье дополнительным рискам, например, потере своей ликвидности, которые могут возникнуть при пользовании им третьими лицами.
В любом случае заемщик обязан предварительно оповестить и согласовать свое решении о сдаче ипотечной квартиры в аренду с кредитором.
Последствия незаконной сдачи ипотечной недвижимости
Если квартира все-таки была сдана в аренду без согласования с банком, следует иметь в
виду, что это может повлечь за собой не только штрафы, но и досрочное расторжение ипотечного договора, и, как следствие, требование банка внести единовременный платеж для полного погашения кредита.
Закон «Об ипотеке» оставляет право за кредитной организацией периодически осуществлять проверку состояния предмета залога. Такие визиты, конечно, состоятся только после согласования с собственником, и могут быть проведены не чаще двух раз в год. Но если сотрудник банка при проверке обнаружит, что квартира сдается без согласования с залогодержателем, к заемщику могут быть применены самые жесткие требования.
Во избежание неприятных вышеописанных ситуаций, многие специалисты рекомендуют инвесторам найти банк, разрешающий сдавать залоговую недвижимость в аренду, или на стадии заключения ипотечного договора подробно обговорить с выбранным банком данный процесс. Так или иначе, многие кредитные организации понимают, что сегодня недвижимость – один из видов активов, позволяющих получать стабильный ежемесячный доход, который поможет в свою очередь заемщику во время погасить кредит.
[1] Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
К списку новостей
