Квартира «с приданым»

При покупке квартиры в Тюмени может возникнуть загадочное слово «обременение». Юридическая практика показывает, что процент подобных сделок на рынке есть всегда. Читателю лучше быть подкованным и в этом вопросе - о таких квартирах расскажут специалисты ТРЦ «Недвижимость для Вас».

Товар лицом

Будем честны друг с другом: приобретать сомнительный товар не любит никто. А к такой дорогостоящей покупке как квартира люди относятся с особенным трепетом и основательностью, здесь речь идет о сделке на несколько миллионов рублей.

Назвать обременение поводом для стопроцентного отказа от сделки будет неправильно. Ведь обременения бывают разные, под это понятие попадают и ипотека, и аресты, и ограничение на распоряжение имуществом. А что если цена очень привлекательна или сама квартира - именно то, что вы давно искали? А может быть, квартиру с обременением продают ваши хорошие знакомые, которым вы доверяйте, просто не знайте, как пройти все этапы сделки юридически грамотно и безопасно для себя? В этом случае можно обратиться за помощью к профессионалам.

Записи об обременениях содержатся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, их наличие обязательно подлежит проверке перед проведением сделки путем запроса выписки из ЕГРП.

Под контролем у банка

«Пьедестал почета» (среди квартир с обременением) сегодня по праву принадлежит недвижимости, находящейся в залоге у банка. Особенно участились такие сделки после кризиса, когда многие люди попали под сокращение и лишились возможности должным образом выплачивать платежи по кредиту.

«Никто не застрахован от потери работы, внезапной болезни или пополнения в семье. В жизни случаются как радостные, так и горестные события, и купленная однажды по ипотеке квартира через какое-то время может оказаться слишком маленькой, слишком большой или попросту ненужной, - поясняет исполнительный директор ТРЦ «Недвижимость для Вас» Антон МОГИЛО. - Отмечу также, что в настоящее время банки лояльно относятся к своим заемщикам и легко дают согласие на продажу при условии параллельного погашения кредита за счет средств от продажи. Если же проблема возникает собственно с гашением долга, то пытаются решить ее в досудебном порядке путем продажи квартиры или обмена ее на квартиру меньшей площадью с доплатой. Вопрос лежит в плоскости переговоров - сложность решения определяется суммой долга».

Специалисты ТРЦ «Недвижимость для Вас» отмечают, что сделки по квартирам, находящимся в залоге у банка, случаются часто. Поэтому в самой риэлторской компании все этапы работы с ипотечными квартирами отлажены до мелочей - такая сделка идет по четкому регламенту с обязательным участием юриста. Обычно продавец и покупатель подписывают предварительный, а лучше – сразу основной договор, где указывается часть средств от продажи, идущих на погашение кредита. Банк-залогодержатель дает письменное согласие на заключение договора, а по погашению кредита - пишет заявление о снятии обременения, оно отдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи.

---

Анастасия СМИРНОВА, покупатель квартиры с обременением: «Меня с мужем сразу предупредили, что квартира, выставленная на продажу, находится в залоге у банка. Двухкомнатная квартира располагалась почти в центре города, была большой и продавалась по цене около 3 000 000 рублей. Во время поисков, меня как раз привлекла ее стоимость. Помимо продавца, на всех переговорах присутствовали представители агентства - риэлтор и юрист, поэтому все прошло гладко и достаточно быстро. Считается, что лучший вариант покупки таких квартир - это наличные средства. Но у нас была другая ситуация: 2 миллиона рублей наличными и около 1 миллиона требовался ипотечный займ. В счет вывода из залога для уплаты кредита продавцу нужно было около 1,5 миллионов рублей, которыми, по сути, стал наш наличный расчет. Для получения недостающего 1 миллиона рублей нам предложили взять ипотеку в том же банке. Таким образом, специалисты банка и риэлтерской компании проконтролировали весь процесс - от погашения долга продавцом до оформления кредитного договора и договора купли-продажи нашей стороной».

---

Когда решает суд

Более сложными являются случаи, когда на «шахматной доске» оказываются не только фигуры покупателя и продавца, но к делу подключается и грозная фигура судьи. Вот тогда «разыграть гамбит» будет довольно трудно - опытные юристы и риэлторы не советуют «связываться» с подобной недвижимостью.

«Речь идет о ситуации, когда квартира, выставленная на продажу, находится под арестом или же на нее определением суда или пристава-исполнителя наложены иные обеспечительные меры. Избежать судебного спора в этом случае будет практически невозможно, - рассказывает юрист ТРЦ «Недвижимость для Вас» Дарья ЕРМАКОВА, - самостоятельно заниматься такой покупкой я не рекомендую. Тем более, если квартира оказалась под арестом в рамках крупного исполнительного производства. Чтобы «освободить» ее, потребуется много времени. Также арест на квартиру может быть наложен по решению суда, если ее владелец, к примеру, долгое время не платил за коммунальные услуги или не погашал кредиты».

Когда жилье находится под арестом, с ним нельзя совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными, а покупатель, столкнувшийся с этим, вынужден тратить свое время, нервы и деньги на судебные издержки.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако судебные приставы еще не успели снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, а если они не предпринимают никаких действий – снимать обременение через суд.

«Запрет на отчуждение квартиры могут наложить органы опеки и попечительства, - приводит другой пример Дарья ЕРМАКОВА, - обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние или недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже квартиры. Не забывайте также о лицах, находящихся в момент совершения сделки в местах лишения свободы. Так или иначе, третьи лица выписываются из квартиры через суд».

Выбирай надежную компанию

В офисе ТРЦ «Недвижимость для Вас» внимательно относятся к процедуре оформления договора и сбору всех необходимых документов. Ведь когда-то, еще у истоков основания компании стоял именно юридический отдел. Сегодня юристы «Недвижимость для Вас» - одни из самых опытных специалистов по сделкам с недвижимостью в городе. «К нам можно обратиться и просто за консультацией по сложной сделке, и за комплексной услугой по регистрации договора и перехода права собственности на квартиру, - резюмирует Дарья ЕРМАКОВА, - приходите, будем рады помочь».

Материал подготовила Евгения ДЕНИСОВА

Купля - продажа недвижимости в Тюмени: тел. 78-00-60, 56-53-16  
Бесплатные юридические консультации: тел. 702-301, 546-554

По материалам газеты «Квартирный Вопрос»
Тюмень, №43 (798) Понедельник, 22 октября 2012 г. К списку новостей