Налоговые вычеты в недвижимости

Счастье от покупки квартиры в Тюмени может стать еще более ярким, если знать, что покупатель вправе получить 260 тыс. рублей «живых» денег, уплаченных в качестве подоходного налога. Да и при продаже недвижимости в Тюмени нельзя забывать о возможных налоговых обязательствах перед государством. Об этом мы побеседовали с генеральным директором ТРЦ «Недвижимость для Вас» Юлией ПАНТЕЛЕЕВОЙ.

Вычет при покупке

«Действительно, налоговым законодательством предусмотрены два типа имущественных вычетов – при покупке и продаже недвижимости. Регламентируются они статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации, - рассказывает Юлия. - Давайте сначала рассмотрим вычет при покупке квартиры. Он предоставляется на все виды жилой недвижимости. Однако воспользоваться им можно только один раз в жизни. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн рублей. Увеличить ее можно на расходы, связанные с уплатой процентов по ипотечному кредиту на приобретение квартиры. Выплате покупателю (возврату из уплаченного ранее подоходного налога) подлежит 13% от этой суммы. Например, при приобретении квартиры за счет собственных средств за 2,8 млн рублей, максимальный налоговый вычет с этой суммы составит 2 млн рублей, из них возвращается клиенту 13% от суммы вычета, что равняется 260 тыс. рублей.

При приобретении квартиры с использованием ипотечных средств к 2 млн рублей прибавляется вся сумма процентов по кредиту. Налоговый вычет по ипотеке необходимо оформлять ежегодно на протяжении всего срока кредита, так как подоходный налог возвращается только по фактически оплаченным процентам. Для оформления такого налогового вычета, кроме стандартного пакета документов, необходимо каждый год запрашивать в банке справку об оплаченных процентах по кредиту.

Объектом налогового вычета при покупке квартиры и при процентах по ипотеке может быть только одна и та же квартира. Нельзя получить налоговый вычет при покупке квартиры, а через несколько лет получить вычет по ипотеке с другой квартиры.

В 2010 году в законодательстве вступили в силу изменения, позволяющие оформлять налоговый вычет при перекредитовании, хотя целевое назначение кредита меняется (изначально кредит выдается на приобретение недвижимости, второй же кредит, с более выгодными процентными ставками, - на погашение первого кредита).

Если сумма годового дохода менее 2 млн рублей, а собственник не оплатил налогов на сумму 260 тыс. рублей, то вычет можно получать в течение нескольких лет, пока не наберется 260 тыс. рублей. Подавать декларацию можно либо каждый год, либо раз в три года. Если до получения всей суммы в 260 тыс. рублей квартира будет продана, право на получение оставшейся части налогового вычета сохраняется. Если квартира приобретена дешевле, чем за 2 млн руб., то налоговый вычет составит не 260 тыс. рублей, а 13% от стоимости квартиры».

Пример расчета налогового вычета при ипотеке: 

Приобретается квартира стоимостью 5 млн рублей, с первоначальным взносом 50%.

Срок кредита - 15 лет. Итоговая сумма процентов по кредиту – 1,25 млн рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет – 3,125 млн рублей (2 млн руб. - максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1,125 млн руб. - полная сумма процентов).

Сумма возврата налогов покупателю – 406,25 тыс. рублей (3,125 млн руб. х 13%).

Сумму, равную 260 тыс. руб. (2 млн руб. х 13%), можно получить единовременно, независимо от того, из каких средств (собственных или заемных) они были уплачены, и при условии, что у заемщика в течение года подоходный налог составил 260 тыс. рублей.

Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 15 лет кредитования.*

---

* суммы и сроки указаны и рассчитаны приблизительно, для наглядного примера расчета вычета, без рекламы какого-то ипотечного продукта или кредита коммерческого банка.

---

- Есть ли особенности получения вычета при покупке квартиры на первичном рынке?
- Да, получить его возможно только после оформления квартиры в собственность.
- Как оформляется налоговый вычет?
- Налоговый вычет можно получить:
- путем подачи налоговой декларации в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за отчетным;
- путем написания заявления в налоговую службу в текущем году с просьбой разрешить недоплачивать подоходный налог работодателю. Получение вычета у работодателя фактически будет заключаться в выплате заработной платы без удержания 13% НДФЛ;
- путем комбинирования этих способов.
- Как поступить, если собственником купленного жилья стал неработающий супруг?
- Таким категориям граждан, как неработающие, имущественный вычет не предоставляется. Для исключения таких ситуаций необходимо приобретать жилье на работающего супруга, получающего «белую» зарплату. Либо купить квартиру в совместную собственность, тогда в условиях, когда один из собственников не имеет право на вычет, его получает другой собственник (работающий гражданин). При совместной собственности можно распределить по письменному заявлению предоставление вычета в любой пропорции (к примеру, 10% - супругу, 90% - супруге или 0% - супругу, 100% - супруге).

---

Предоставляемые документы

Не все эти документы могут понадобиться, перечень максимальный, выбирать нужно в зависимости от того, новостройка или «вторичка», с ипотекой или без:
- налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
- заявление в налоговую службу о предоставлении налогового имущественного вычета, реквизиты для возврата оплаченного подоходного налога;
- договор купли-продажи квартиры, чеки, квитанции и расписки по договору;
- договор долевого участия, чеки, квитанции и расписки по договору;
- акт приема-передачи квартиры;
- заявление об определении долей при общей совместной собственности;
- договор на ремонт и отделку, чеки, квитанции и расписки по договору, при самостоятельном строительстве или ремонте - чеки, квитанции на строительные материалы;
- свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
- справки о доходах по форме 2-НДФЛ за весь год со всех мест работы;
- кредитный договор;

- справка из банка об оплаченных процентах по кредиту или выписка по текущему счету.

---

Вычет при продаже

«Теперь о налоговом вычете при продаже квартиры. Тут уже вы должны платить государству, а не оно вам, - продолжает рассказывать Юлия Валерьевна. - Конечно, все знают, что при продаже квартиры, находящейся в собственности более трех лет, все 100% ее стоимости вычитаются из налогооблагаемой базы, и с продажи квартиры налог не платится.

Если квартира в собственности продавца менее трех лет, вариантов вычета два:

1. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры. Например, при продаже за 3 млн руб. квартиры, купленной годом раньше за 2,6 млн рублей, налоговый вычет составит 2,6 млн рублей. Налог с продажи к уплате рассчитывается при этом следующим образом: 3 млн руб. – 2,6 млн руб. = 400 тыс. руб. * 13% = 52 тыс. рублей.

2. Уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, если подтвержденных расходов на покупку недвижимости нет (например, квартира получена по наследству, в дар или приватизирована) или цена покупки квартиры менее 1 млн рублей. В этом случае при продаже за 3 млн руб. квартиры, полученной в наследство, с вычетом 1 млн руб., подоходный налог, подлежащий уплате с продажи, составит 260 тыс. рублей (3 млн руб. – 1 млн руб. = 2 млн руб. * 13% = 260 тыс. рублей).

Налоговый вычет при продаже недвижимости в виде документально подтвержденных расходов можно получать любое количество раз. Вычет в виде уменьшения общей облагаемой базы на сумму не более миллиона применяется раз в год».

В заключение Юлия ПАНТЕЛЕЕВА пояснила, что и законодательство, и практика его применения, разъясняющие письма налоговых органов, часто меняются. Например, как в случае с возможностью родителя использовать право на имущественный вычет в связи с приобретением жилого помещения в собственность его несовершеннолетнего ребенка.

Поэтому перед сделкой с недвижимостью необходимо проконсультироваться с налоговым инспектором или другим специалистом по налогообложению.

Александр КАЛЮЖНЫЙ

---

2008 год – изменилась сумма для налогового вычета при приобретении недвижимости – с 1 млн до 2 млн рублей.
2010 год – внесены поправки, разрешающие оформлять налоговый вычет на проценты при рефинансировании первичного кредита.
2012 год – внесен проект изменений Налогового кодекса Российской Федерации в части права получать налоговый вычет при покупке квартиры не один, а несколько раз в жизни, но в сумме, не превышающей (на текущий момент) 2 млн рублей.

---

По материалам газеты «Квартирный Вопрос»
Тюмень, №50 (805) Понедельник, 10 декабря 2012 г. К списку новостей