Пять способов вложить деньги в недвижимость

Сегодня со страниц еженедельника «Квартирный вопрос» выступает Антон МОГИЛО, Исполнительный директор ООО «ЮНИДОМ». Напомним, это новое название компании, входящей в четверку городских лидеров на рынке недвижимости - ТРЦ «Недвижимость для Вас», о ребрендинге которой «КВ» рассказывал в прошлом выпуске.

- Антон Владимирович, почему Вы считаете эту тему интересной для читателей «КВ» ?

- Любому человеку интересно не только сохранить свои деньги, но и преумножить их. Самыми распространенными вариантами вложений являются ценные бумаги, валюта и недвижимость. Однако, зарабатывать на фондовом рынке после кризиса 2008 года для непрофессиональных игроков становится все сложнее. К тому же, за последние несколько месяцев рубль резко подешевел к доллару и евро, а вслед за валютным рынком обрушились и индексы РТС и ММВБ. Валюта – хороший, но недостаточно предсказуемый вариант, слишком резки бывают колебания курса.

Давайте вспомним, что было 3-4 года тому назад, сразу после кризиса: банки не кредитовали, новостройки заморозили, квартиры подешевели чуть ли не на 25%. А что мы видим уже в 2012 – 2013 годах? Рынок процветает. Так что вкладывать деньги в недвижимость – это выгодно, просто нужно уметь выбирать объект и время для инвестиций.

ЮНИДОМ начинает серию статей и семинаров для населения и гостей города Тюмени, посвященных вложениям в недвижимость, а также о вариантах экономии в этой сфере».

- Насколько надежен вариант недвижимости ?

- Во-первых, от всех операций (использование для бизнеса, продажа, сдача в аренду) присутствует стабильный доход (в сравнении с, например, ценными бумагами, если же, конечно, ими не спекулировать). Во-вторых, недвижимость обладает определенной антиинфляционной устойчивостью, так как со временем дорожает все - как хлеб, бензин, так и цемент, металл и другие материалы, используемые в строительстве. Это качество лучше других защищает инвестора от инфляции, в отличие от денег на банковских вкладах, которые, как раз из-за инфляции теряют свою покупательскую способность.

- А есть ли минусы ?

- Конечно, в первую очередь это длительный срок вложений – чтобы получить хороший доход от новостройки требуется от 9 месяцев до 1,5 лет, в случае с землей срок вложений достигает 2-3 лет. Затем, это значительная сумма вложений - от 300 тыс. за земельный участок до 3 млн. за квартиру. Ну, и более сложная процедура приобретения и последующей продажи недвижимости, с государственной регистрацией перехода прав. К слову сказать, в последнем случае сопровождение юристов и риэлторов значительно нивелирует возможные риски.

- Перейдем собственно к рекомендациям.

- Начну с «анти»- рекомендаций. Я решительно не советовал бы, тем более новичку на рынке, вкладываться с целью перепродажи во вторичное жилье, особенно «старых» серий (за исключением одного варианта, о котором я расскажу позже) и в коттеджную застройку. В первом случае рост цены на квартиру невозможен за счет роста и достройки дома, а привязан к индексам рынка недвижимости и инфляции. Во втором случае вы значительно ограничите количество покупателей, ведь мало кому понравится конкретный дом именно этой площади и планировки.

- На чем вы советуете зарабатывать ?

- Итак, способ 1: «Купить новостройку на начальном этапе строительства». Наш опыт за последние 7 лет позволяет утверждать, что при таком варианте (оговорюсь, за исключением кризиса 2008-2009 годов) рост стоимости квартиры от начала продаж до окончания строительства достигает 30 %. Покупать лучше однокомнатные квартиры и квартиры-студии, они растут в цене традиционно быстрее всего, на самых ходовых этажах (с третьего по седьмой). Очень большое значение имеет выбор застройщика – мы мониторим стройки и знаем, кто построит даже быстрее заявленного строка, ведь чем быстрее «растет» дом, тем быстрее растет и цена вашей квартиры.

На рынке есть категория инвесторов, которые дожидаются ввода дома в эксплуатацию, делают ремонт и продают квартиру «со свидетельством» - это значительно увеличивает количество потенциальных покупателей (к ним добавляются участники жилищных программ и «ипотечники»), но увеличивает срок вложения.

Интересна покупка новостройки «от подрядчика» - такие квартиры несколько дешевле стандартных вариантов.

Наши специалисты с удовольствием расскажут о существующих на рынке предложениях, скидочных акциях застройщиков и покажут динамику роста цен на квартиры в разных новостройках.

- Способ 2: «Купить земельный участок». Приобретение лучше делать в период с декабря по март – к этому времени продавцы, «задравшие» цены осенью, но так и не продавшие объект, склоняются к его продаже по реальной, а не завышенной цене. Расценки здесь на порядок ниже стоимости квартир – от 300 тысяч рублей за участок. Самыми интересными для перепродажи являются земельные участки в Патрушево, Дербышах, Метелево, Суходолье и т.д., наиболее востребованных поселках, расположенных близко к городу. Далее идут участки на берегах водных объектов – озера Андреевского, старицы реки Тура, Пышмы и т.д. В силу ограниченности предложения такой удачно купленный участок можно продать и в два раза дороже.

Есть еще интересный вариант – покупка участка, вот-вот переходящего из категории «земли сельхозназначения» в категорию «земли населенных пунктов». Напомню, в этом году 19 пригородных территорий Тюмени решением Тюменской городской Думы были включены в границы городского округа. Например, пос. Верхний Бор теперь входит в черту Тюмени, а это означает постепенный рост стоимости земли в поселке.

О других способах – покупке вторичного жилья «с торгов», вложениях в коммерческую недвижимость, приобретении квартиры за границей, в странах туристического сектора, налогообложении сделок я расскажу в следующих выпусках еженедельника.

Беседовала Софья Зеленова