Многие начинающие инвесторы задумываются, как выбрать область для вложения собственных средств, как оценить риски и где взять первоначальный капитал. Почему одни вкладывают деньги и теряют их, а другие наоборот - приумножают? Антон Могило, исполнительный директор АН «ЮНИДОМ», раскрывает секреты инвестирования и отвечает на все эти вопросы.
«Читая книги про инвестиции, я нередко задумываюсь, на что люди обращают внимание, выбирая область для инвестирования, на что опираются, самостоятельно оценивая риски, и где берут первоначальный капитал.
Вращаясь в области недвижимости, я видел успех одних и поражение других. Все это мне знакомо не только по опыту моих клиентов и коллег, но и по личному. Поэтому, как эксперт, хочу поделиться своими мыслями и постараться ответить в цикле своих статей на все эти вопросы.
Всем известно, что такое инвестиции, но все-таки хочу дать краткое и лаконичное определение.
Инвестиции – вложение капитала с целью получения прибыли. На первый взгляд все просто: покупаем недвижимость, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду, получая пассивный доход. И тот и другой вариант хороши, но у каждого из них есть свои подводные камни.
Часть 1. Инвестиции в долевое строительство
Строительные компании привлекают средства дольщиков для возведения своих объектов и, как правило, на ранних стадиях стройки продают квартиры по привлекательным ценам.
Предлагаю не забивать голову лишней информацией и просто разделить объекты на три группы:
- Массовая застройка нового микрорайона - 10 и более домов социальной направленности.
- Жилые комплексы или дома с собственной концепций, хорошим маркетингом от самого застройщика, интересным решением по инфраструктуре и изначально высокой ценой продажи. Это, так называемые, жилые комплексы клубного типа.
- Точечная застройка домов без особого вливания в рекламу с интересной первоначальной ценой.
К каждому из трех вариантов нужен свой подход.
Рассмотрим Вариант 1 - «Массовая застройка микрорайона» , его плюсы и минусы.
Идея о застройке большого микрорайона – 10 и более домов, которые будут сданы в первой очереди, сама по себе является масштабной и говорит о том, что ее инициатор – застройщик явно не из последних.
Плюсом является первоначальная стоимость квартир в таких объектах. Если есть малогабаритное жилье, ставим второй плюс. Но инвестировать в такие проекты сразу не советую. Давайте разберемся.
Рекомендую начать с того, в каком районе города строится жилой комплекс, что там с инфраструктурой? Где находятся ближайшие школы и детские сады. Как правило, их строительство начинается намного позднее, чем вводятся дома в эксплуатацию. А наша цель – продать купленную квартиру перед вводом дома в эксплуатацию. Если нет социальной инфраструктуры, круг потенциальных покупателей будет снижен.
Далее обращаем внимание на то, как дома будут вводиться в эксплуатацию. Если в первой очереди запланирована сдача 10 и более объектов, можно столкнуться со следующей проблемой – наличием других инвесторов. У нас в городе людей, «играющих на недвижимости», хватает, особенно тех, кого привлекает только цена. Представляете, сколько «уникальных» предложений в одном микрорайоне, а то и доме! И если перед сдачей они все вместе с вами выйдут на рынок, первым получит прибыль тот, кто выставит лучшую цену. Но будет ли она такой, какой вы ее планировали?
Как определить цену? Для начала проводим сравнительный анализ: смотрим стоимость квадратного метра в готовых домах (вторичное жилье) поблизости от строящегося микрорайона, сравниваем по площади, (берем квартиры с площадью плюс-минус пять кв.м.), если рядом таких нет, смотрим в ближайшем окружении. Далее выводим среднюю стоимость квадратного метра, отнимаем 5-8% от получившейся цифры (так цена будет наиболее приближена к рыночной) и смотрим потенциал роста нашей новостройки. Рекомендованный потенциал – от 20-30% к стоимости.
Делаем выводы:
| Репутация застройщика | + |
| Первоначальная цена | + |
| Инфраструктура | - |
| Обилие инвесторов в проекте | - |
| Потенциал роста цены | +/ – |
Исходя из этого, рекомендую инвестировать в такие проекты на первоначальной стадии, успевать купить в первом пуле квартир по стартовой цене, так как далее цены будут расти, подогретые спросом со стороны инвесторов (о них я писал выше) и покупателей. Выходить с проекта лучше всего на стадии его завершения, перед самым вводом дома в эксплуатацию.
Кстати говоря, к минусам я бы отнес еще и следующий момент. Так как это социальное жилье, то и с отделкой квартиры, как правило, дела обстоят не очень, собственно, как и с придомовой территорией, даже перед вводом дома в эксплуатацию. По практике риэлторов, многие покупатели отказываются от покупки такой квартиры в момент просмотра, прикинув, сколько им нужно вложить денег в отделку. Поэтому рекомендую при заключении договора с застройщиком внимательно прочитать, что будет входить в черновую отделку вашей квартиры.
Вот такой небольшой урок инвестирования в недвижимость массовой застройки получился.
В следующей статье рассмотрим клубные жилые комплексы, которые привлекают инвесторов и покупателей, прежде всего, своей концепцией, выделяя их на фоне других объектов не только оригинальным внешним видом, но и предназначением для узкого круга жильцов, имеющих один социальный статус, схожие интересы и взгляды на жизнь».
АН «ЮНИДОМ», ул. Максима Горького, 76, 3 этаж.
Тел. (3452) 670-777
