Знайте о своих правах. Правовой ликбез.

При оформлении и продаже недвижимости у разных граждан зачастую возникают одинаковые вопросы. Еженедельник «Квартирный вопрос» совместно с компанией «ЮНИДОМ» продолжает вести правовой ликбез. Сегодня мы публикуем советы Антона МОГИЛО, исполнительного директора ООО «ЮНИДОМ», по наиболее интересующим читателей ситуациям.

- Антон Владимирович, давайте сначала ответим, пожалуй, на самый распространенный вопрос: когда заканчивается бесплатная приватизация квартир?

- Первого марта 2015 года. До этого времени нужно успеть подать комплект документов в Комитет по приватизации муниципального жилищного фонда Департамента имущественных отношений администрации г.Тюмени (ул. Республики, 26, каб. 24, тел. 46-74-17).

- Другой вопрос. В прошлом году гражданин продал квартиру за 2,3 млн рублей, в собственности она была с 2005 года. Нужно ли ему подавать декларацию и платить налог?

- Нет, при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех лет, налоговая декларация не подается, а налог не начисляется.

- Идем дальше: «Дом попал «под снос», расселением занимается Департамент земельных отношений и градостроительства администрации г.Тюмени. Наша квартира приватизирована, а соседи проживают по соцнайму. Почему им уже предоставили 2-комнатную квартиру на Лесобазе, а нам предлагают выкупить нашу квартиру за деньги? Как будут проходить расчеты, и смогу ли я купить такую же 3-комнатную квартиру, какая у меня сейчас?»

- По закону при изъятии недвижимости для муниципальных нужд гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма, предоставляют квартиру с тем же количеством комнат и не меньшей площади. Переоформить соцнайм намного проще, чем организовать выкуп, поэтому соседи уже переехали в новое жилье, но им надо еще успеть его приватизировать. Так как у гражданина квартира в собственности, город не вправе обменять ее на другую, а может только выкупить. Выкупная стоимость определяется независимым оценщиком, выбранным по результатам аукциона. В расчет включаются: средняя рыночная стоимость аналогичной квартиры в том же районе, что и ваша, компенсации расходов, включая связанные с предстоящим переездом. При несогласии с оценкой гражданин может обратиться в суд, но по практике нашего агентства недвижимости, обычно суммы, поступающей на счет отселяемого из сносимого жилья собственника, достаточно для покупки равноценной квартиры.

- Вопрос о земельных отношениях: «Хотим купить землю, но у двух из трех соседских участков нет заборов, а третий – просто несколько забитых столбов с поперечинами. На углах есть три колышка, продавец утверждает, что это и есть граница. Планируем в последующем ставить капитальный забор. Как нам выяснить реальные границы участка, и соответствует ли его площадь документам?»

- Необходимо сделать вынос в натуру границ земельного участка. Эту услугу можно заказать в любой межевой компании или у нас по телефонам: 546-553, 546-554. Специалисты с геодезическим оборудованием вынесут координаты на местности и закрепят межевыми знаками, передав их заявителю по акту за сохранностью, а также вычислят фактическую площадь участка. Это исключит возможные споры с соседями при капитальных строениях на его земле. Оговорюсь, что такое простое решение возможно, если участок стоит на кадастровом учете не декларативно, а по результатам межевания.

- Вот еще один интересный вопрос. Возможно, аналогичная ситуация возникла еще у кого-нибудь из предпринимателей: «Приобрели квартиру на первом этаже в новом доме в Тюменском микрорайоне для последующего вывода в нежилое помещение. Получили свидетельство о праве собственности и начали заниматься переводом, но оказалось, что дом не проинвентаризирован в БТИ и нет технического паспорта. Управа не принимает документы. Что делать дальше?»

- К сожалению, сейчас в новых домах такая ситуация встречается очень часто. Дело в том, что закон о кадастровом учете разрешил ставить на кадастровый учет жилые дома и квартиры по техническим планам, но в Жилищном кодексе РФ осталось требование о предоставлении при переводе помещения из жилого в нежилое технических паспортов и поэтажного плана. Однако ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» отказывается изготавливать технический паспорт на помещение без инвентаризации всего дома, а для этого нужно обеспечить доступ в каждую квартиру. Нужно это только владельцу будущего нежилого помещения и больше никому, поэтому провести процедуру практически невозможно. Остается одно – ждать, пока законодатель внесет изменения в Жилищный кодекс или объединяться с соседями и все-таки проводить техническую инвентаризацию.

- Еще один читатель «КВ» желает продать комнату в коммунальной квартире. Какие ему нужны документы от соседей?

- Он должен письменно уведомить соседей о намерении продать комнату с долей в общем имуществе не менее чем за 30 дней до даты сделки. В Управление Росреестра предоставляются уведомления с отметкой о получении или письменные отказы соседей, этого достаточно.

- Вот несколько вопросов о кредитах и налогах: «Купила квартиру в ипотеку. Могу ли я получать ежегодные налоговые вычеты не только с двух миллионов рублей, но и с процентов по кредиту?»

- Да, если к вычету предъявляются проценты по ипотечному кредиту, начисленные и уплаченные за прошлый год. При этом в налоговый орган предоставляется справка банка с подтверждением сумм процентов.

- Следующий вопрос: «В начале 2012 года купила новостройку за 1,8 млн рублей, оформила в собственность и в марте 2014 года продала за 2,4 млн рублей. Сейчас собираюсь купить вторичное жилье в ипотеку за 3 млн рублей. Какие налоги я должна платить и когда?»

- До 30 апреля 2015 года необходимо подать в Межрайонную ИФНС России №8 по Тюменской области налоговую декларацию с отражением проданной квартиры и до первого июля 2015 года уплатить налог на доходы в размере 13% с разницы между суммами 2,4 млн рублей (доход) и 1,8 млн рублей (затраты на покупку), то есть 78 тыс. рублей. Если собственник не пользовался ранее налоговым вычетом при покупке, то можно одновременно предъявить к вычету сумму 2 млн рублей и в последующем – проценты по кредиту. Но собственнику ежегодно будет возмещаться сумма, не превышающая размер его подоходного налога за год. К примеру, если он получит свидетельство на новую квартиру в апреле 2014 года, а заработная плата за оставшиеся девять месяцев года составит 180 тыс. руб., с нее вернется 13%, или 23,4 тыс. рублей. Налоговый орган произведет зачет 78 тыс. руб. к уплате и 23,4 тыс. руб. к возврату. В бюджет останется заплатить только 56,4 тыс. рублей.

- В 2012 году была приобретена доля от застройщика в черновой отделке. После этого за счет собственных средств отремонтировали квартиру, все чеки сохранили, договор на ремонтные работы оформлен на имя дольщика. Имеет ли он право на вычет расходов на стройматериалы из облагаемой налогом суммы при продаже?

- Да, имеет, но для этого в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что квартира приобреталась с черновой отделкой, тогда можно будет уменьшить налогооблагаемую сумму при продаже квартиры на стоимость ремонтных работ и строительных материалов.

- Антон Владимирович, спасибо за ответы! Если у читателей появятся еще вопросы, как они смогут их задать?

- Мы с радостью проконсультируем граждан по телефону: (3452) 546-554 или в рамках ежемесячного материала на страницах еженедельника «Квартирный вопрос» по вопросам, направленным в редакцию (тел.: (3452) 500-010 (многоканальный), e-mail: kvpress@mail.ru).

Беседовала Софья ЗЕЛЕНОВА